Gli strumenti per l’equilibrio finanziario ed economico della struttura alberghiera

guidi-222Con Flavio Guidi, fondatore di Sida Group, che interverrà lunedì 5 dicembre, abbiamo parlato di tutto quello che una struttura alberghiera può fare per valutare correttamente il suo equilibrio economico.

Cosa si intende per equilibrio finanziario ed economico di una struttura alberghiera?

L’azienda alberghiera o ricettiva deve sottostare al principio di economicità, dove tra i costi devono essere configurati: ammortamenti o costi di affitto, spese per manutenzioni ordinarie e costo del lavoro, compreso quello dei familiari.
L’attività deve essere distinta tra immobiliare e attività tipica della gestione. I costi di manutenzione vanno invece distinti tra straordinari e ordinari, in quanto i primi vanno imputati alla gestione immobiliare, i secondi a quella ordinaria.
All’impiego (attivo totale o attivo immobilizzato e corrente) bisogna tener conto anche delle fonti di approvvigionamento che si sono rese necessarie per finanziare la parte immobiliare (impiego).
Il rendimento per la parte immobiliare si può stimare in un 5% lordo.
L’ammontare dell’affitto, sostenibile per la gestione ordinaria, determina l’effettivo valore immobiliare al momento dell’osservazione.
Nella gestione ordinaria i ricavi devono superare i costi. Tanto più la differenza è positiva, tanto più la gestione è coerente.
Una particolare attenzione deve essere rivolta ai ricavi e tra questi un particolare valore va riservato agli “altri ricavi”.
Il prezzo costituisce una variabile strategica. L’attenzione su questo fattore, in termini di coerenza tra la qualità del servizio prestato e la struttura dei costi, è la risposta alla mission aziendale.
Altra particolare attenzione va posta alla spesa per gli investimenti. Quest’ultima deve essere basata sulla redditività che l’investimento produce nel tempo, e deve trovare una sua giustificazione nei risultati positivi (e incrementabili) della gestione futura.
L’indebitamento complessivo, sia dell’impiego (investimento o attivo patrimoniale) che della parte ordinaria e di quella immobiliare, non deve superare il 65%. Il complemento, ossia il residuo 35%, deve essere coperto da mezzi propri.
Tanto più l’attività ordinaria è positiva, tanto più sarà alto il processo di accumulazione (generazione di risorse) e tanto più l’indebitamento è destinato a ridursi.
Se la gestione ordinaria non genera risorse, l’indebitamento cresce con ripercussioni sul conto economico. Il costo della provvista finanziaria diventa economicamente pesante, generando un processo di decadimento.

Quali sono gli strumenti a disposizione di un gestore d’albergo per sostenere l’equilibrio finanziario ed economico della propria struttura?

a) Un’attenta analisi dell’investimento basata sull’attività prospettica.
La spesa per l’investimento immobiliare deve essere coerente con la capacità dell’attività stessa di remunerare l’ammortamento reale (o affitto sostenibile dall’attività gestionale).
b) Un’attenta analisi della struttura del business, sia per quanto riguarda i ricavi che i costi, impone che tra loro debba esistere funzionalità. Ad un costo deve corrispondere un correlato e funzionale ricavo e viceversa.
c) Un’attenta analisi del prezzo.
Spesso esso è mal gestito o non trova una risposta calibrata e corrispondente tra ciò che si spende e ciò che si offre.
d) La pianificazione economica e finanziaria di breve, medio e lungo periodo, nonché il controllo di gestione, costituiscono uno strumento fondamentale per una buona gestione aziendale.
e) La revisione sistemica e periodica del business è un ulteriore strumento di gestione.
f) Spesso il “zero budgeting” si rende necessario per dimensionare i costi ai ricavi.

Quali sono le competenze che una struttura ricettiva deve assolutamente possedere internamente per poter avere facile accesso agli strumenti per l’equilibrio economico e finanziario?

Ad una competenza economica deve seguire una competenza finanziaria e patrimoniale. Bisogna aver chiare le connessioni che legano le tre componenti, senza trascurare anche quella fiscale.
La competenza economica si esprime nell’armonizzare i fattori di input (costi di gestione) con quelli di output (ricavi da servizi).
La cultura della funzionalità del costo o spesa di breve, medio e lungo periodo, si rende pertanto indispensabile.
Tutto ciò comporta una formazione sia di base che continua.

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